04 / ENTENDER LOS IMPUESTOS
Gastos de compra: segunda mano frente a obra nueva
| Concepto | Vivienda ordinaria de segunda mano | Vivienda nueva ordinaria |
|---|---|---|
| Transmisiones patrimoniales — ITP | 7 % de la base imponible | Normalmente no se aplica |
| Impuesto sobre el valor añadido — IVA | Normalmente no se aplica | 10 % del precio |
| Cuota variable de actos jurídicos documentados — AJD | Normalmente no se aplica a la compraventa | 1,2 % de la base imponible |
| Abogado, notaría de compra y registro | Presupuestar aparte | Presupuestar aparte |
«Obra nueva» es una forma práctica de resumirlo. La tributación real depende de la naturaleza jurídica de la entrega, incluido si se trata de una primera entrega del promotor. Una vivienda reformada no queda automáticamente sujeta a IVA, ni la venta por una sociedad implica necesariamente IVA. Pida a su abogado que clasifique la operación antes de calcular el impuesto. [2]
Por qué importa el valor de referencia del Catastro
Un precio pactado de 600.000 € no siempre implica una base de ITP de 600.000 €. Si el valor de referencia aplicable es 650.000 € y no existe otro valor superior, el ITP general sería 45.500 € en lugar de 42.000 €. La calculadora permite reflejar esta diferencia.
El valor de referencia no es lo mismo que el valor catastral utilizado para el IBI. Cuando existe valor de referencia, la base del ITP se determina generalmente por el mayor entre dicho valor, el declarado y la contraprestación pactada. Si no puede certificarse un valor de referencia, siguen siendo relevantes las reglas de valor de mercado. La valoración del AJD también tiene un mínimo basado en el valor de referencia cuando procede. [3] La tasación hipotecaria es una valoración independiente.
05 / MÁS ALLÁ DE LOS IMPUESTOS
Honorarios de abogado, gastos de notaría y Registro de la Propiedad en España
Honorarios jurídicos: utilice el presupuesto que haya acordado
La calculadora parte de un 1 % del precio más un 21 % de IVA como hipótesis transparente de presupuesto. No es un honorario legalmente fijado. El abogado puede ofrecer un precio fijo, un mínimo u otro porcentaje. Confirme qué incluye: comprobaciones de titularidad y urbanismo, negociación contractual, liquidación de impuestos, asistencia a la firma e inscripción posterior pueden formar parte de un mismo paquete.
Por ejemplo, el 1 % de una compra de 750.000 € son 7.500 €; con el 21 % de IVA, el total asciende a 9.075 €. Introduzca un importe fijo con IVA incluido y desmarque la opción de IVA si refleja mejor su acuerdo. Puede indicar cero, pero eso no elimina la necesidad de las comprobaciones adecuadas. El tipo general de IVA para servicios sujetos al impuesto es del 21 %. [10]
Notaría: arancel regulado, pero no un porcentaje fijo
Los honorarios notariales se rigen por un arancel nacional. La factura final depende del valor, los actos documentados, la extensión de la escritura, las copias, las reducciones y otros conceptos aplicables. Los gastos registrales también siguen un arancel regulado. Un porcentaje simple del precio no sustituye una estimación de los profesionales que tramitan la operación. [4] [5]
Utilizamos estimaciones editables con IVA incluido de 1.500 € para la notaría de compraventa a cargo del comprador y 1.000 € para la inscripción. Son presupuestos orientativos, no cálculos arancelarios ni máximos garantizados. Sustitúyalos en inmuebles de alto valor, varias fincas registrales, aparcamientos, escrituras complejas o un reparto contractual diferente de los gastos.
Gestoría, revisiones técnicas y gastos bancarios
Añada gastos administrativos separados solo si no están incluidos en otro concepto. Según el inmueble y sus acuerdos, puede necesitar una inspección técnica, revisión de arquitecto, poder notarial, traducciones, ayuda con el NIE, transferencias o cambio de divisa. La calculadora los deja en cero hasta que introduzca un importe: cero significa «no incluido», no «innecesario».
Comprar con hipoteca
La hipoteca cambia la financiación, no el precio ni los impuestos de compra. Para préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el prestamista normalmente asume la notaría, inscripción, gestoría e impuestos de la escritura hipotecaria. El comprador paga la tasación y las copias que solicite, además de las comisiones válidamente pactadas. La escritura y los impuestos de compraventa son independientes. Revise la oferta del banco y cualquier contrato con un intermediario. [6]
06 / LAS CIFRAS EN CONTEXTO
Una vivienda de 750.000 €: segunda mano u obra nueva?
Mismo precio, distintos impuestos. Los ejemplos suponen una base imponible igual al precio, honorarios jurídicos del 1 % más IVA, 1.500 € de notaría de compra y 1.000 € de registro. No incluyen hipoteca ni otros extras.
VIVIENDA DE SEGUNDA MANO
814.075 €Presupuesto total de adquisición
750.000 € de precio + 64.075 € de gastos
VIVIENDA NUEVA
845.575 €Presupuesto total de adquisición
750.000 € de precio + 95.575 € de gastos
La diferencia de 31.500 € corresponde a comparar el 7 % de ITP con el 10 % de IVA más el 1,2 % de AJD sobre la misma base. No indica qué vivienda ofrece mejor relación calidad-precio.
Qué ocurre si financia el 60 %?
En el ejemplo de segunda mano, una hipoteca de 450.000 € y 600 € adicionales de tasación dan un presupuesto total de 814.675 € y una aportación del comprador de 364.675 €. Esa cifra incluye la señal ya pagada; no se suma por segunda vez. Los intereses, cuotas, seguros y gastos hipotecarios recurrentes quedan fuera de este presupuesto de adquisición.
07 / EXCEPCIONES A LOS TIPOS GENERALES
Puede acogerse a tipos reducidos de ITP o AJD en Andalucía?
Algunas compras de vivienda habitual pueden aplicar tipos inferiores. La tabla resume determinadas reglas vigentes, no todas las exenciones ni regímenes especiales. Los límites se refieren al valor fiscal de toda la vivienda y sus anejos adquiridos conjuntamente, no solo a la cuota de un comprador. La copropiedad y las reglas de unidad familiar requieren revisión individual. [1]
| Supuestos de vivienda habitual seleccionados | Límite de valor | ITP | AJD |
|---|---|---|---|
| Compra de vivienda habitual que cumpla requisitos | 150.000 € | 6% | 1% |
| Comprador menor de 35 años | 150.000 € | 3,5% | 0,3% |
| Discapacidad o familia numerosa que cumpla requisitos | 250.000 € | 3,5% | 0,1% |
Las columnas fiscales son alternativas: una compra ordinaria de segunda mano tributa por el ITP aplicable; una vivienda nueva sujeta a IVA aplica el AJD correspondiente además del IVA. Existen otras reglas para determinados compradores protegidos, municipios concretos con problemas de despoblación y situaciones especiales. También deben revisarse los requisitos de ocupación y permanencia, la documentación y posibles regularizaciones. Una vivienda vacacional o una inversión en alquiler no queda bonificada solo por la edad del comprador.
El límite de 200.000 € propuesto para determinadas bonificaciones forma parte del paquete anunciado para 2027. No se utiliza como umbral vigente en esta guía ni en la calculadora.
08 / UNA REGIÓN, MUCHOS LUGARES PARA VIVIR
Gastos de compra en Marbella, Estepona, Benahavís y alrededores
Los gastos de compra de una vivienda en Marbella se rigen por el mismo marco fiscal andaluz, tanto en la Milla de Oro como en Marbella Hill Club, Sierra Blanca, Nueva Andalucía, Puerto Banús o San Pedro de Alcántara. Los precios más elevados aumentan los impuestos porcentuales; un inmueble más complejo también puede requerir más comprobaciones jurídicas y técnicas.
En Estepona y la Nueva Milla de Oro se aplican los mismos tipos generales. Comparar un apartamento de segunda mano con una vivienda nueva del promotor hace especialmente importante distinguir entre ITP e IVA más AJD. En Benahavís, incluidas La Quinta, Los Arqueros y La Alquería, se aplica la misma distinción fiscal.
Esta calculadora de gastos de compra de vivienda en la Costa del Sol incluye también Sotogrande y San Roque en la provincia de Cádiz, además de Manilva, La Duquesa, Casares, Mijas, La Cala de Mijas, Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos y Málaga. Todas estas localidades están en Andalucía; cruzar el límite provincial no modifica por sí solo los tipos generales autonómicos de ITP o AJD.
El IBI anual, la tasa de basura y los gastos de comunidad pueden variar considerablemente. Solicite los recibos y el presupuesto real de la comunidad, en lugar de estimar los gastos de propiedad por el código postal o el precio anunciado.
09 / EVITAR DUPLICIDADES
Señales, vendedores no residentes y otros conceptos que revisar
La señal forma parte del precio
Una reserva de 10.000 € descontada de un precio de 750.000 € deja 740.000 € pendientes de precio. Si el contrato exige haber pagado un 10 % en total, la siguiente aportación será de 65.000 €. Confirme las condiciones de devolución y la naturaleza jurídica de la reserva.
El IVA sobre plano sigue los anticipos
En una compra ordinaria de vivienda sujeta a IVA, el impuesto se devenga generalmente al cobrarse los anticipos del precio. El calendario de obra nueva muestra IVA en cada fase y solo el IVA restante en la escritura. Haga revisar los pagos y garantías del promotor antes de abonar cantidades. [7]
La retención del 3 % no es un impuesto adicional del comprador
Al comprar a un vendedor sujeto a las reglas de retención de no residentes, el comprador retiene generalmente el 3 % de la contraprestación pactada y lo ingresa en la AEAT mediante el Modelo 211 dentro del mes siguiente a la transmisión. Se descuenta de lo que recibe el vendedor, no añade un 3 % al precio. Su abogado debe organizar el reparto y la presentación. [9]
Asignar correctamente la plusvalía y los honorarios de agencia
La plusvalía municipal en una venta ordinaria corresponde normalmente al vendedor. Si este es una persona física no residente, el comprador es sustituto del contribuyente, por lo que la formalización debe proteger frente a esa responsabilidad. No es otro porcentaje estándar que se añada automáticamente a todas las compras. [11] Introduzca honorarios de un agente del comprador solo si su acuerdo obliga a que los pague usted.
Prever los gastos después de la compra
IBI, basura, comunidad, seguros, mantenimiento, suministros, intereses hipotecarios y los impuestos personales o del alquiler que procedan son gastos recurrentes. Mobiliario y reformas necesitan presupuestos aparte. Solicite información sobre deudas comunitarias y derramas y acuerde los prorrateos al formalizar la compra; no los confunda con los impuestos ordinarios de adquisición.
10 / PREGUNTAS DEL COMPRADOR
Preguntas frecuentes sobre gastos de compra en la Costa del Sol
Los compradores extranjeros pagan un impuesto de compra más alto?
Los tipos ordinarios andaluces de esta guía no aumentan simplemente porque el comprador tenga pasaporte extranjero o sea no residente. El acceso a beneficios fiscales y la tributación posterior son cuestiones distintas. Debe comprobarse la residencia fiscal para la operación concreta. [1]
Basta con un 10 % adicional para comprar en Marbella?
No es una regla universal fiable. Una vivienda nueva ordinaria puede soportar ya un 11,2 % de IVA y AJD antes de honorarios, cuando la base coincide con el precio. En segunda mano, el presupuesto depende del valor fiscal, los gastos y la financiación. Utilice las cifras reales.
Cuándo se paga el ITP o AJD en Andalucía?
Para hechos imponibles desde el 1 de enero de 2022, el plazo autonómico de presentación e ingreso es generalmente de dos meses desde el día siguiente al devengo. No suponga que siempre son dos meses desde la notaría: su abogado debe determinar la fecha legal relevante. El IVA se abona al promotor cuando corresponda. [12]
Conviene retrasar la compra para aprovechar la rebaja de ITP propuesta?
La rebaja anunciada al 6,75 % equivale a 250 € por cada 100.000 € de base imponible, si se aprueba y resulta aplicable. Compare ese posible ahorro con la negociación del precio, la financiación y el riesgo de perder la vivienda. No cambie las fechas contractuales dando por hecho que el anuncio garantiza ya un impuesto inferior.
La calculadora cubre solares, locales comerciales o compras de sociedades?
No. Modela una compra residencial ordinaria de segunda mano o una primera entrega de vivienda nueva. Terrenos, locales, garajes independientes, compras de sociedades o participaciones, renuncias a exenciones de IVA, vivienda protegida y estructuras especiales pueden seguir otras reglas. Solicite un cálculo específico.
Sirve para una segunda residencia o un apartamento de inversión?
Sí, para una compra residencial ordinaria con los tipos generales. No seleccione beneficios de vivienda habitual salvo que su asesor confirme el derecho. Rentabilidad del alquiler, licencias, impuestos anuales y gastos de venta quedan fuera de esta estimación.
