04 / STEUERN VERSTEHEN
Kaufnebenkosten: Bestandsimmobilie oder Neubau
| Kostenart | Reguläre Bestandsimmobilie | Regulärer Neubau |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer — ITP | 7 % des Steuerwerts | Üblicherweise nicht fällig |
| Mehrwertsteuer — IVA | Üblicherweise nicht fällig | 10 % des Kaufpreises |
| Variable Beurkundungssteuer — AJD | Üblicherweise nicht auf den Kauf fällig | 1,2 % des Steuerwerts |
| Anwalt, Kaufnotar & Grundbuch | Separat einplanen | Separat einplanen |
„Neubau“ ist eine vereinfachte Bezeichnung. Die tatsächliche Besteuerung hängt von der rechtlichen Einordnung der Lieferung ab, insbesondere davon, ob es sich um eine Erstlieferung durch einen Bauträger handelt. Eine frisch renovierte Bestandsimmobilie unterliegt nicht automatisch der IVA, ebenso wenig jeder Verkauf durch ein Unternehmen. Lassen Sie Ihren Anwalt den Vorgang vor der Steuerberechnung einordnen. [2]
Warum der Catastro-Referenzwert wichtig ist
Ein vereinbarter Kaufpreis von 600.000 € bedeutet nicht immer eine ITP-Bemessungsgrundlage von 600.000 €. Beträgt der maßgebliche Referenzwert 650.000 € und gilt kein höherer Wert, läge die reguläre ITP bei 45.500 € statt 42.000 €. Der Rechner kann diesen Unterschied abbilden.
Der valor de referencia ist nicht dasselbe wie der valor catastral für die IBI. Besteht ein Referenzwert, richtet sich die ITP-Basis grundsätzlich nach dem höchsten Wert aus Referenzwert, erklärtem Wert und vereinbarter Gegenleistung. Ohne bescheinigten Referenzwert können weiterhin Marktwertregeln relevant sein. Auch bei AJD gilt gegebenenfalls eine Untergrenze anhand des Referenzwerts. [3] Die Hypothekenbewertung ist eine gesonderte Bewertung.
05 / MEHR ALS NUR STEUERN
Anwaltshonorare, Notarkosten und Grundbuchkosten in Spanien
Anwaltshonorar: Tragen Sie Ihr tatsächliches Angebot ein
Der Rechner startet mit 1 % des Kaufpreises plus 21 % IVA als transparenter Budgetannahme. Dies ist keine gesetzliche Gebühr. Ein Anwalt kann einen Festpreis, ein Mindesthonorar oder einen anderen Prozentsatz anbieten. Klären Sie den Leistungsumfang: Eigentums- und Bauplanungsprüfung, Vertragsverhandlung, Steuererklärungen, Begleitung zum Kaufabschluss und anschließende Eintragung müssen nicht separat berechnet werden.
Bei einem Kauf für 750.000 € entsprechen 1 % zum Beispiel 7.500 €; mit 21 % IVA werden daraus 9.075 €. Wenn Ihr Angebot besser so abgebildet wird, tragen Sie einen Festbetrag inklusive IVA ein und deaktivieren Sie die IVA-Option. Null ist möglich, beseitigt aber nicht den Bedarf an einer angemessenen Prüfung. Der allgemeine IVA-Satz für steuerpflichtige Dienstleistungen beträgt 21 %. [10]
Notarkosten: reguliert, aber kein pauschaler Prozentsatz
Spanische Notargebühren richten sich nach einem landesweiten Tarif. Die endgültige Kaufrechnung hängt vom Wert, den beurkundeten Rechtsakten, dem Umfang der Urkunde, Kopien, Ermäßigungen und weiteren berechenbaren Positionen ab. Auch Grundbuchgebühren folgen einem regulierten Tarif. Ein einfacher Prozentsatz ersetzt deshalb keine Kostenschätzung der mit dem Vorgang befassten Fachleute. [4] [5]
Wir verwenden anpassbare Ansätze inklusive IVA von 1.500 € für die Kaufnotarkosten des Käufers und 1.000 € für die Eintragung. Dies sind Arbeitsbudgets, keine Tarifberechnungen oder garantierten Obergrenzen. Passen Sie sie bei hochwertigen Immobilien, mehreren eingetragenen Einheiten, Stellplätzen, komplexen Urkunden oder abweichender vertraglicher Kostenverteilung an.
Gestoría, technische Prüfungen und Bankkosten
Rechnen Sie gesonderte Verwaltungskosten nur ein, wenn sie nicht bereits enthalten sind. Je nach Immobilie und Vereinbarung können ein Baugutachten, Architektenprüfungen, eine Vollmacht, Übersetzungen, NIE-Unterstützung, Überweisungsgebühren oder Währungsumrechnung anfallen. Der Rechner lässt diese Positionen auf null, bis Sie ein Budget eingeben: null bedeutet „nicht enthalten“, nicht „unnötig“.
Kauf mit Hypothek
Eine Hypothek verändert die Finanzierung, nicht den zugrunde liegenden Preis oder die Erwerbssteuer. Bei Darlehen nach Gesetz 5/2019 trägt die Bank normalerweise Notar-, Register-, Gestoría- und Steuerkosten der Hypothekenurkunde. Der Käufer bezahlt die Bewertung, von ihm angeforderte Kopien und wirksam vereinbarte Gebühren. Kaufurkunde und Erwerbssteuern bleiben davon getrennt. Prüfen Sie Bankangebot und gegebenenfalls Vermittlervertrag. [6]
06 / ZAHLEN IM ZUSAMMENHANG
Eine Immobilie für 750.000 €: Bestand oder Neubau?
Gleicher Preis, unterschiedliche Erwerbssteuern. Diese Beispiele unterstellen Steuerwert gleich Kaufpreis, 1 % Anwaltshonorar plus IVA, 1.500 € für den Kaufnotar und 1.000 € für das Grundbuch. Hypothek und weitere Extras sind nicht enthalten.
BESTANDSIMMOBILIE
814.075 €Gesamtes Kaufbudget
750.000 € Kaufpreis + 64.075 € Kosten
NEUBAU
845.575 €Gesamtes Kaufbudget
750.000 € Kaufpreis + 95.575 € Kosten
Der Unterschied von 31.500 € ergibt sich bei gleicher Bemessungsgrundlage aus 7 % ITP gegenüber 10 % IVA plus 1,2 % AJD. Er sagt nichts darüber aus, welche Immobilie das bessere Preis-Leistungs-Verhältnis bietet.
Was passiert bei 60 % Finanzierung?
Beim Bestandsbeispiel ergeben eine Hypothek von 450.000 € und zusätzliche 600 € für die Bewertung ein Gesamtkaufbudget von 814.675 € und einen Eigenkapitalbedarf von 364.675 €. Darin ist die bereits geleistete Anzahlung enthalten; sie wird nicht nochmals addiert. Zinsen, Tilgung, Versicherungen und laufende Hypothekenkosten sind nicht Teil dieses Erwerbsbudgets.
07 / AUSNAHMEN VON DEN REGELSÄTZEN
Kommen ermäßigte ITP- oder AJD-Sätze in Andalusien infrage?
Manche Hauptwohnsitzkäufe profitieren von niedrigeren Sätzen. Die Tabelle fasst ausgewählte aktuelle Regeln zusammen, nicht jede Befreiung oder Sonderregel. Die Grenzen beziehen sich auf den maßgeblichen Steuerwert der gesamten Immobilie und gemeinsam erworbener Nebenobjekte, nicht nur auf den Anteil eines Käufers. Miteigentums- und Haushaltsregeln müssen individuell geprüft werden. [1]
| Ausgewählte Hauptwohnsitzfälle | Wertgrenze | ITP | AJD |
|---|---|---|---|
| Begünstigter Hauptwohnsitzkauf | 150.000 € | 6% | 1% |
| Käufer unter 35 Jahren | 150.000 € | 3,5% | 0,3% |
| Begünstigter Fall: Behinderung oder kinderreiche Familie | 250.000 € | 3,5% | 0,1% |
Die Steuerspalten sind Alternativen: Ein regulärer Bestandskauf unterliegt der jeweiligen ITP, ein regulärer IVA-pflichtiger Neubaukauf der jeweiligen AJD zusätzlich zur IVA. Weitere Vorschriften betreffen bestimmte geschützte Käufergruppen, ausgewiesene Gemeinden mit Bevölkerungsrückgang und Sonderfälle. Auch Einzugs- und Behaltensbedingungen, Nachweise und mögliche Nachzahlungen sind zu prüfen. Eine Ferien- oder Anlageimmobilie ist nicht allein wegen des jungen Alters des Käufers begünstigt.
Die vorgeschlagene Grenze von 200.000 € für bestimmte Ermäßigungen gehört zum angekündigten Paket für 2027. Sie wird in diesem Ratgeber und Rechner nicht als aktuelle Grenze verwendet.
08 / EINE REGION, VIELE WOHNORTE
Kaufnebenkosten in Marbella, Estepona, Benahavís und Umgebung
Kaufnebenkosten in Marbella folgen demselben regulären andalusischen Steuerrahmen, ob an der Golden Mile, im Marbella Hill Club, in Sierra Blanca, Nueva Andalucía, Puerto Banús oder San Pedro de Alcántara. Höhere Kaufpreise erhöhen prozentuale Steuern; komplexere Immobilien können zusätzliche rechtliche und technische Prüfungen erfordern.
Estepona und die New Golden Mile unterliegen denselben regulären Sätzen. Beim Vergleich einer Bestandswohnung mit einem Neubau vom Bauträger ist der Unterschied zwischen ITP und IVA plus AJD besonders wichtig. In Benahavís, einschließlich La Quinta, Los Arqueros und La Alquería, gilt dieselbe steuerliche Unterscheidung.
Dieser Kaufnebenkosten-Rechner für Immobilien an der Costa del Sol deckt auch Sotogrande und San Roque in der Provinz Cádiz ab, außerdem Manilva, La Duquesa, Casares, Mijas, La Cala de Mijas, Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos und Málaga. Alle liegen in Andalusien; die Provinzgrenze verändert für sich genommen nicht die regulären regionalen ITP- oder AJD-Sätze.
Jährliche IBI, Müllgebühren und Gemeinschaftskosten können sich vor Ort deutlich unterscheiden. Lassen Sie sich die tatsächlichen Bescheide und das Gemeinschaftsbudget zeigen, statt laufende Kosten aus Postleitzahl oder Angebotspreis abzuleiten.
09 / DOPPELZÄHLUNG VERMEIDEN
Anzahlungen, nichtansässige Verkäufer und weitere Kostenpunkte
Die Anzahlung ist Teil des Kaufpreises
Eine auf einen Kaufpreis von 750.000 € angerechnete Reservierung von 10.000 € lässt 740.000 € Restkaufpreis. Verlangt der Vertrag insgesamt 10 % Anzahlung, beträgt die anschließende Aufstockung 65.000 €. Klären Sie Rückzahlungsbedingungen und rechtliche Bedeutung der Reservierung.
Beim Kauf vom Plan folgt die IVA den Vorauszahlungen
Bei einem regulären IVA-pflichtigen Wohnungskauf entsteht die IVA grundsätzlich bei Vereinnahmung der Kaufpreisvorauszahlungen. Unser Neubauzahlungsplan zeigt IVA für jede Phase und nur die restliche IVA bei Kaufabschluss. Lassen Sie Zahlungs- und Garantievereinbarungen des Bauträgers vor einer Zahlung prüfen. [7]
Der 3%-Einbehalt ist keine zusätzliche Käufersteuer
Beim Kauf von einem Verkäufer, für den die Einbehaltsregeln für Nichtansässige gelten, behält der Käufer grundsätzlich 3 % der vereinbarten Gegenleistung ein und führt sie mit Modelo 211 binnen eines Monats nach der Übertragung an die AEAT ab. Der Betrag wird vom Verkaufserlös abgezogen, nicht als weitere 3 % auf den Preis aufgeschlagen. Ihr Anwalt sollte Aufteilung und Erklärung organisieren. [9]
Plusvalía und Maklerkosten richtig zuordnen
Die kommunale Plusvalía ist bei einem üblichen Verkauf normalerweise eine Steuer des Verkäufers. Ist dieser eine nichtansässige natürliche Person, ist der Käufer Ersatzsteuerschuldner; die Abschlussabwicklung muss diese Haftung berücksichtigen. Sie ist nicht automatisch ein weiterer Standardprozentsatz bei jedem Kauf. [11] Tragen Sie ein Käufermaklerhonorar nur ein, wenn Ihre Vereinbarung Sie zur Zahlung verpflichtet.
Die Zeit nach dem Kaufabschluss einplanen
IBI, Müllabfuhr, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Instandhaltung, Versorgung, Hypothekenzinsen und gegebenenfalls persönliche oder Mietsteuern sind laufende Eigentumskosten. Möbel und Renovierung benötigen separate Budgets. Prüfen Sie Gemeinschaftsschulden und Sonderumlagen und vereinbaren Sie zeitanteilige Abrechnungen zum Abschluss. Verwechseln Sie diese nicht mit den regulären Erwerbssteuern.
10 / FRAGEN VON KÄUFERN
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten an der Costa del Sol
Zahlen ausländische Käufer höhere reguläre Erwerbssteuern?
Die hier genannten regulären andalusischen Sätze steigen nicht allein wegen eines ausländischen Passes oder fehlender Ansässigkeit. Die Voraussetzungen für Ermäßigungen und Ihre laufende Steuerposition sind separate Fragen. Der Ansässigkeitsstatus ist für den konkreten Kauf zu prüfen. [1]
Reichen 10 % Zusatzbudget beim Kauf in Marbella?
Das ist keine zuverlässige allgemeine Regel. Ein regulärer Neubaukauf kann bei gleicher Bemessungsgrundlage bereits 11,2 % IVA und AJD vor Honoraren auslösen. Beim Bestand hängen die Kosten von Steuerwert, Honoraren und Finanzierung ab. Rechnen Sie mit den tatsächlichen Zahlen.
Wann zahle ich ITP oder AJD in Andalusien?
Für Steuertatbestände seit dem 1. Januar 2022 beträgt die regionale Erklärungs- und Zahlungsfrist grundsätzlich zwei Monate ab dem Tag nach der Steuerentstehung. Gehen Sie nicht automatisch von zwei Monaten ab Notartermin aus: Ihr Anwalt muss den rechtlich maßgeblichen Entstehungszeitpunkt bestimmen. IVA wird entsprechend an den Bauträger gezahlt. [12]
Sollte ich den Kauf wegen der vorgeschlagenen ITP-Senkung verschieben?
Die angekündigte Senkung auf 6,75 % entspricht bei Inkrafttreten und Anwendbarkeit 250 € je 100.000 € Steuerwert. Vergleichen Sie diese mögliche Ersparnis mit Preisverhandlungen, Finanzierungskosten und dem Risiko, die Immobilie zu verlieren. Ändern Sie Vertragsfristen nicht in der Annahme, die Ankündigung garantiere bereits eine niedrigere Steuer.
Deckt der Rechner Grundstücke, Gewerbeobjekte oder Gesellschaftskäufe ab?
Nein. Er bildet einen regulären Wohnimmobilienkauf im Bestand oder als Neubau-Erstlieferung ab. Grundstücke, Gewerbeimmobilien, separate Garagen, Gesellschafts- oder Anteilskäufe, Verzicht auf IVA-Befreiungen, geförderter Wohnraum und besondere Strukturen können anderen Regeln folgen. Lassen Sie diese individuell berechnen.
Kann ich ihn für eine Zweitwohnung oder Anlagewohnung nutzen?
Ja, für einen üblichen Wohnimmobilienkauf mit regulären Steuersätzen. Wählen Sie Hauptwohnsitzermäßigungen nur, wenn Ihr Berater die Voraussetzungen bestätigt. Mietrenditen, Vermietungsgenehmigungen, Jahressteuern und Verkaufskosten sind nicht Teil dieser Kaufkostenberechnung.
